中国最牛小区:市值超过110个国家的GDP

军事        2019-07-08   来源:嘉嘉漫画

文/刘晓博

中国的楼市有多么“威武”?《证券时报》旗下的“数据宝”给出了一个观察视角:

据统计,目前全国至少有9个小区的市值超过千亿元。其中,广州一小区市值接近2800亿元,超过581个中国城市2017年的GDP,仅次于16家A股公司市值,万科A、格力等不少知名上市公司市值均不及该小区市值。

中国最牛小区:市值超过110个国家的GDP

上图就是统计表格。可以看出,总市值最高的5个小区,分别在广州、惠州、北京、海南陵水、贵阳,都超过了1600亿人民币。

需要指出的是,这个表格里关于北京回龙观的数据是错的,回龙观的房价已经在5万元左右,所以回龙观极有可能市值也非常庞大,甚至可能超过表格里的第一名。

总建筑面积最大的,是金融街在广东惠州惠东县开发的“顺寮湾”,面积达到了3000万平方米。按照每100平方米居住3个人推算,这个超级小区可以同时接待90万人。

中国最牛小区:市值超过110个国家的GDP

上图就是“顺寮湾”的位置。金融街是最早进入惠东县开发滨海物业的开发商,带动了这个区域的整体发展。“亚婆角”、“双月湾”也在这个片区,但开发相对较晚。

我至少在“顺寮湾”住过20次,见证了这个片区的崛起。如今如果在夏天的周末,我是不敢去的,因为交通太拥堵了。

如果你环顾北上深三大核心城市,就会发现:距离这三个城市中心直线距离70公里内,有面积巨大的、漂亮的海岸线的,只有这里。当然深圳也“自带海滨沙滩”,西冲、大小梅沙知名度也很高,但普通深圳人想拥有“一线海景房”,恐怕也只能到这里。

正因为如此,近年来惠东县的海景房比较火,不仅深圳人追捧,东莞、广州乃至全国的购房者,都开始关注这里。我一个朋友在石家庄工作,退休后就卖了石家庄的房子,来到惠东县买了套海景房养老。

但我不会买这里的房子,我的理念是:在深圳买房子出租(哪怕买公寓),用租金到这里消费。在我看来,除非惠州并入深圳,否则这里的房价跑不赢中心城市。这里跟惠阳、大亚湾等临深地区住宅的逻辑不同。

金融街顺寮湾虽然面积巨大,但市值却不是最高的。广州增城的碧桂园凤凰城,总建筑面积1332万平方米,但市值达到了将近2800亿元人民币。

这折算成美元,就是405亿美元。

这超过了超过581个中国城市2017年的GDP,如果参加A股上市公司排名,也可以名列17位。

下面是这个项目的卫星图截图,由于区域太大,只能分三次截屏。

中国最牛小区:市值超过110个国家的GDP


中国最牛小区:市值超过110个国家的GDP

即便如此,仍然漏掉了这个项目的西北角。从地图上测量,小区南北最长处达到4.9公里,东西最宽处达到了2公里。

2800亿人民币(405亿美元)的小区市值,超过了很多中国城市的“年度经济总量”,这其实还不是最令人震撼的地方。如果你看一下2017年全球各国的GDP排名,就会发现它超过至少110个国家的GDP。

中国最牛小区:市值超过110个国家的GDP

上图是2017年排名85位到100位国家的GDP顺序。405亿元美元,如果参加排名的话,比突尼斯、约旦略少,超过玻利维亚、利比亚、巴拉圭等国家。可以排在87位。

全球目前有197个国家,也就是说“广州碧桂园凤凰城”的总市值至少超过了110个国家2017年的GDP。

就是这么NB!

这说明了什么?

一方面也说明楼市的确有泡沫,另一方面也说明超级小区、造城运动一度“很疯狂”。

以目前汇率衡量,中国的资产价格显然是偏高的。不仅房价偏高,股价也偏高。我之前说过,美国股市牛了9年多,市盈率中位数仍然只有15倍;中国股市熊了很久,但市盈率中位数仍然高达30倍。

这是人民币对内贬值、对外保持强势的结果。

当然,这还说明一个问题:中国的超级大盘比较多。

委托开发商造成,是地方政府一度非常热衷的“玩法”,因为这样可以一次性引入巨额资金,快速扩大建成区面积,带来政绩、税收的双丰收。

但超级大盘的理念事实上已经过时,因为超级大盘往往成为城市交通的噩梦,阻断了城市“打通血脉”,也不方便人们出行。贸然在郊区造城,也给开发商带来巨大风险,弄不好就成为鬼城。

比如在广州碧桂园这个项目,最近的地铁站距离小区某个门不到800米,但你想去坐地铁的时候,仅在小区内就要步行2到3公里,甚至更远。这对于老人、儿童来说,是非常不方便的。

超级大盘是“雅典宪章”时代(1933年)的规划理念,它强调城市功能分区(居住、工作、游憩与交通四大功能去)。这种观念早已经过时,其弊端显而易见。1977年通过的《马丘比丘宪章》,则摒弃了“把城市里的建筑物变成了孤立的单元”的做法,强调城市各功能区之间的“依赖性”和“关联性”。

所以,真正有效率的城市、人性化的城市,是限制“超级小区”存在的。

当然,大家更关系的话题是:楼市泡沫会破裂吗?

局部破裂是必然的,也是无法避免的,当然我说的是人口流失型的城市。但破裂的方式是“慢撒气”,而不是天崩地裂的下跌。

对于人口增长型的城市,泡沫将长期存在,官方希望的解决之路是:让房价涨幅慢于收入增长,逐步填充泡沫,“硬着陆”则是全力避免的,也是有能力避免的。